Akad Istishna dalam fiqih muamalah Islam telah dikenal dari jaman Rasulullah, jaman para Sahabat dan dibolehkan oleh para Ulama sebagai salah satu bentuk transaksi yang memenuhi kaidah-kaidah syariat Islam. Dan dapat menjadi solusi dalam dunia perdagangan modern saat ini. (Al Mabsuth oleh As Sarakhsi 12/138, Fathul Qadir oleh Ibnul Humaam 7/114,  Al Bahrur Raa’iq oleh Ibnu Nujaim 6/185, Suq Al Auraaq Al Maaliyah Baina As Sayari’ah Al Islamiyyah wa An Nuzhum Al Wad’iyyah oleh Dr Khursyid Asyraf Iqbal 448)

Akad Istishna secara umum diartikan sebagai akad pemesanan atau dikenal sebagai akad indent dalam dunia property. Selain terkait dengan resiko investasi jika langsung dibangun, munculnya biaya perawatan, waktu pengerjaan yang panjang, proses perijinan yang juga tidak mudah dan tidak sebentar. Termasuk dengan naiknya nilai (value) terhadap asset property yang sangat mempengaruhi harga jual sesuai dengan naiknya progress pekerjaan di atas lahan perumahan. Oleh karenanya banyak pihak Pengembang perumahan menjadikan system indent (pemesanan) sebagai win-win solution bagi pembeli dan produsen.

Dalam sejarah Islam juga pernah dikisahkan melalui sahabat :

Diriwayatkan dari sahabat Anas radhiallahu ‘anhu, pada suatu hari Nabi shallallahu ‘alaihi wa sallam hendak menuliskan surat kepada seorang raja non arab, lalu dikabarkan kepada beliau: Sesungguhnya raja-raja non arab tidak sudi menerima surat yang tidak distempel, maka beliaupun memesan agar ia dibuatkan cincin stempel dari bahan perak. Anas menisahkan: Seakan-akan sekarang ini aku dapat menyaksikan kemilau putih di tangan beliau.” (Riwayat Muslim)

Perbuatan Nabi ini dijadikan salah satu pedoman bahwa akad pemesanan tersebut diperbolehkan dalam hukum dagang Islam. (Fathul Qadir oleh Ibnul Humaam 7/115). Selain dari pendapat ahli fiqih dalam kaidah fiqih yang menyatakan “semua ushul itu halal selama tidak ada dalil yang mengharamkannya”.

Ada 3 hal mutlak yang harus ada dalam transaksi Akad Istishna’ perumahan syariah, yaitu adanya :

1. Produsen (Developer/Pengembang)

Adalah seseorang atau sebuah lembaga yang memiliki keahlian, perijinan, dan berpengalaman dalam mengembangkan usaha perumahan atau membangun bisnis property. Dan di Indonesia biasanya pengembang tersebut tergabung dalam Asosiasi seperti Real Estate Indonesia (REI), Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia (APERSI), Asosiasi Pengembang dan Pemasaran Perumahan Nasional (Asprumnas), APERNAS, ASPERI, dan masih ada beberapa lembaga-lembaga lain yang serupa. Hal ini membuat Developer tersebut memahami dan terikat dengan ketentuan hukum dan Undang-Undang yang mengatur bagaimana diselenggarakannya pembangunan property (perumahan, apartement, hotel, pergudangan, bandara, dll) sesuai ketentuan di wilayah hukum Negara Indonesia.

2. Konsumen (Pemesan)

Adalah seseorang atau juga lembaga yang memesan pembelian rumah atau property lainnya pada produsen, Konsumen tersebut haruslah memenuhi syarat dalam kaidah syariah muamalah dan hukum jual beli property sesuai undang-undang yang berlaku, seperti :

• Warga Negara Indonesia (WNI)
• Baligh (dewasa), Usia minimal 21 tahun.
• Merasa cocok dengan rumah atau property yang ditawarkan, atau sesuai standart yang dapat diterima secara umum. Biasanya hal ini dengan menanda tangani surat pemesanan.
• Memiliki kemampuan cukup untuk membayar harga rumah atau property yang dipesan. Dengan menunjukkan bukti tertulis dan dapat diterima oleh pengembang.
• Ridho dan ikhlas dengan ketentuan yang diatur dalam proses pembelian tersebut.
• Amanah dengan janji dan hutang piutang.

3. Objek Jual Beli (Perumahan atau Property lainnya)

Adalah perumahan atau property lainnya yang menjadi objek pemesanan / janji untuk dibuatkan. Dengan memenuhi persyaratan secara hukum dan perijinan pengembangan perumahan yang berlaku, dan sesuai kaidah-kaidah jual beli dan pandangan yang diterima masyarakat secara umum. Dan harus dijelaskan secara rinci objek akad pemesanan tersebut, seperti :

• Ukuran bangunan (type) dan luas tanah (kavling), termasuk jumlah kamar dan ukuran ruang.
• Ada gambar tampak design dan konsep bangunan (terlihat di brosur dan rumah contoh).
• Spesifikasi konstruksi yang jelas dan disepakati oleh kedua belah pihak. Contohnya penjelasan tentang pondasi dengan batu kali, dinding dengan bata merah atau batako, jenis matrial kusen, daun pintu atau jendela, jenis kerangka atap dan penutup atap, finishing lantai, penggunaan sanitary, termasuk juga kelengkapan pendukung seperti listrik dan sumber air bersih. Semua nya harus dapat dijelaskan dan mengikat, namun tidak pada warna dan merk produk yang digunakan.
• Bagaimana prosedur dan proses yang akan dilalui oleh pemesan (konsumen) dan hal-hal yang menjadi persyaratan secara administrasi yang diperlukan untuk kelancaran proses pemesanan, pembelian, dan serah terima rumah.
• Disebutkan janji waktu yang disepakati kedua pihak terkait dengan periode pembayaran oleh pemesan (konsumen), juga jangka waktu pembangunan dan serah terima rumah secara tertulis antara konsumen dan developer.
• Disepakati adanya hak khiyar (complain) oleh pihak pemesan (konsumen) terhadap rumah yang dipesan, yang menjamin terlindunginya konsumen dari kesalahan kerja Developer.
• Kelengkapan legalitas rumah atau property yang akan diterima, jenis sertifikat (SHM / SHBG), IMB, PBB, dan berita acara pelunasan pembayaran.

Jl Transyogi, Desa Mekarsari, Kecamatan Cikalong Kulon, Kabupaten Cianjur, Jawa Barat.

• Type 300 m2
• Type 500 m2
• Type 1000 m2

Jawab : Kampung Buah Cikalong Villa & Resort dilengkapi dengan bermacam fasilitas unggulan & tempat wisata yang meningkatkan nilai jualnya nanti, diantaranya :

1. Fasilitas Umum & Fasilitas Sosial :

• Lebar jalan lingkungan ROW 10m & jalan utama ROW 24m (cor beton)
• Masjid Agung & Gedung Serbaguna yang terintegrasi dengan sekolah Tahfidzul Qur’an (Islamic Boarding School)

1. Fasilitas Wisata yang Lengkap :

• THE FARM LAND (Taman wisata bertema pertanian, perkebunan & (peternakan jika memenuhi factor kelayakan))
• Wisata petik buah langsung (Dengan jalan kaki & semoga bisa dengan berkuda)
• Taman Buah Surga (Tanaman Buah Langka, Kurma, Tin, Zaitun, Dll)
• Museum Pertanian Nusantara (Alat-alat pertanian nusantara dari Sabang sampai Merauke)
• Museum Buah Nusantara
• Peternakan Lebah Madu
• Penangkaran Rusa & Hewan Langka Lainnya
• Etalase Buah & Kuliner
• Restoran Khas Sunda & Nusantara
• Cottage
• Taman Edukasi Pertanian
• Area Memanah & Berkuda
• Camping Ground & Outbond
• Paint Ball Area
• Aneka Permainan Anak & Keluarga

• Kavling 300m2 : 12 m x 25 m Harga 60,5 Jutaan
• Kavling 500m2 : 20 m x 25 m2  Harga 96,25 Jutaan
• Kavling 1000m2 : 25 m x 40 m, Harga 185,9 Jutaan

Baik Bapak/Ibu. Sebenarnya kami hanya menjual kavlingnya saja, mengenai pohon kelengkeng  itu hanyalah bonus dari kami untuk setiap pembelian lahan kavling Bapak/Ibu. Satu lahan kavling 300 m2 ini kami memberikan bonus 8 pohon kelengkeng, kavling 500 m2 bonus 12 pohon kelengkeng, dan kavling 1000m2 kami memberikan bonus 20 pohon kelengkeng.

Insya Allah Bisa. Namun Jumlah tetap 8, 12, dan 20 pohon. Jadi jika ingin menanam pohon lain, 2-4 Pohon Kelengkeng diganti dengan pohon lain sehingga jumlah pohon dalam satu kavling sesuai peruntukan awal

Baik Bapak/Ibu, Kami disini hanya menjual tanahnya saja dan untuk buahnya hanya sebagai bonus. Lumayan kan, sembari menunggu kenaikan nilai asset, Ibu/Bapak bisa menikmati hasil dari Buah tersebut

Baik Bapak/Ibu, mengenai sertifikat sebagian sudah SHM dan sbagian SPPT. Namun yang terppenting adalah lahan yang sudah dijual adalah lahan yang sudah kami miliki. Secara syariat kan juga dilarang menjual barang yang belum sempurna dimiliki. Jadi insya Allah aman. Bisa dilihat juga kan kavling contohnya? Kalua belum kami miliki tentu tidak bisa kami garap seperti ini. Jadi pembuatan kavling contoh bukan sekedar untuk contoh, namun yang utama adalah sebagai bukti bahwa lahan sebenar-benarnya milik Developer.

Legalitas sudah tentu mengikuti ketentuan yang berlaku. Memiliki badan hukum yaitu PT. Bumi Raya Cikalong. Kami juga sudah berpengalaman dalam pembebasan lahan bahkan dalam berbagai peruntukan.

Mengenai harga bibit kelengkeng, apabila Bapak/Ibu ingin menanam lebih banyak lagi,. Bapak/Ibu bisa membeli bibit nya dari kami, harga rata-rata bibit kelengkeng yang kami tawarkan di sini seharga Rp90.000,- s.d Rp750.000,- per bibit kelengkeng. Sesuai usia bibit. Jika ingin dibantu tanam bisa kisaran biaya tanam Rp100.000/tanam 1 bibit.

Perusahaan sangat menghargai kepemilikan Bapak/Ibu, jadi setelah kavling dibeli, kepemilikan di tangan Bapak/Ibu sepenuhnya. Jika ingin dibantu dalam pengelolaannya, insya Allah akan dibahas kemudian sesuai kesepakatan para pemilik kavling. Belum kami buatkan aturan bakunya karena memang itu milik perorangan Bapak/Ibu sekalian yang pengelolaannya sesuai kebutuhan dan kehendak Bapak/Ibu

Pohon Kelengkeng berbuah pertama di tahun kedua atau ketiga. Namun untuk panennya sendiri dapat berbuah sepanjang tahun tergantung pemeliharaan dan pemakaiaan hormon-hormon pada buah kelengkeng itu sendiri. Insya Allah sudah ada pakarnya untuk membuatnya berbuah tanpa mengenal musim.

SHM. Adapun alur transaksinya adalah Booking fee, Pelunasan/DP, PPJB, AJB, SHM. Jaminan uang kembali 100% jika SHM belum terbit dalam 12 bulan.

Sudah ada. Namun untuk pembukaan pertama, kami baru membuka Cluster Kelengkeng saja. In syaa Allah selanjutnya yang akan dibuka adalah Cluster Durian.

Kavling boleh dibangun rumah, resort, atau villa (Permanen atau Semi Permanen). Dengan syarat sesuai dengan IMB maksimal 30% dari total luas kavling bangunan (KDB) 20-30%. Boleh dibuat 2 lantai, namun saat ini hanya diperbolehkan 1 lantai. KBC ini akan dirancang selain untuk komersil juga untuk hunian. Namun saat ini kami baru membuka untuk kavling buah kelengkeng yang dengan target sekitar 4 tahun akan menjadi sebuah wisata petik buah Terbesar di Indonesia yang ramai pengunjung.

Kelengkeng berbuah pertama kali di tahun kedua atau ketiga. Namun panen bisa direkayasa sehingga tidak mengenal musim. Dan panen 1 kali dalam 1 tahun. Bisa dibuat panen sepanjang tahun, namun tidak baik bagi pertumbuhan dan mengurangi masa produktifnya.

Transaksi -> PPJB (2-4 Minggu)

PPJB -> AJB (6 bulan)

PPJB -> SHM (1 tahun)

Jaminan uang kembali jika dalam waktu 1 tahun SHM belum terbit

Berikut adalah simulasi estimasi hasil panen pohon kelengkeng:

Pohon Kelengkeng umumnya mulai berbuah di tahun ke-3

»Tahun ke-3, hasil panen rata-rata 25kg/pohon, Harga petik di pohon Rp. 40.000/Kg

-kavling 300m2 (8 pohon) → 8 x 25kg x Rp. 40.000 = Rp. 8.000.000,-

-kavling 500m2 (12 pohon) → 12 x 25kg x Rp. 40.000 = Rp. 12.000.000,-

-kavling 1000m2 (20 pohon) → 20 x 25kg x Rp. 40.000 = Rp. 20.000.000,-

»Tahun ke-4, hasil panen rata-rata 50kg/pohon, Harga petik di pohon Rp. 40.000/Kg

-kavling 300m2 (8 pohon) → 8 x 50kg x Rp. 40.000 = Rp. 16.000.000,-

-kavling 500m2 (12 pohon) → 12 x 50kg x Rp. 40.000 = Rp. 24.000.000,-

-kavling 1000m2 (20 pohon) → 20 x 50kg x Rp. 40.000 = Rp. 40.000.000,-

»Tahun ke-5, hasil panen rata-rata 80kg/pohon, Harga petik di pohon Rp. 40.000/Kg

-kavling 300m2 (8 pohon) → 8 x 80kg x Rp. 40.000 = Rp. 25.600.000,-

-kavling 500m2 (12 pohon) → 12 x 80kg x Rp. 40.000 = Rp. 38.400.000,-

-kavling 1000m2 (20 pohon) → 20 x 80kg x Rp. 40.000 = Rp. 64.000.000,-

»Tahun ke-10, hasil panen rata-rata 150kg/pohon, Harga petik di pohon Rp. 40.000/Kg

-kavling 300m2 (8 pohon) → 8 x 150kg x Rp. 40.000 = Rp. 48.000.000,-

-kavling 500m2 (12 pohon) → 12 x 150kg x Rp. 40.000 = Rp. 72.000.000,-

-kavling 1000m2 (20 pohon) → 20 x 150kg x Rp. 40.000 = Rp. 120.000.000,-

Saat ini menjual kavling siap bangun dengan bonus pohon kelengkeng. Namun, jika ingin dibangun untuk rumah ataupun villa juga bisa. Baik permanen maupun semi permanen. Dengan catatan maksimal 30% dari luas kavling.

        Untuk fasilitas in syaa Allah akan dibangun secara progresif, untuk saat ini di lokasi sedang mulai dibangun kavling contoh & rumah contoh.

Progress di KBC termasuk yang cepat, karena belum Gathering namun sudah dilakukan Land Clearing. Target dalam waktu 4 tahun mendatang lokasi project KBC sudah menjadi kawasan wisata yang ramai pengunjung